Splošni pogoji

Monema d.o.o. naložbe in investiranje, Gornji Dolič 56, 2382 Mislinja, ki se predstavlja kot nepremičninska družba pod imenom RAZGLEDI NEPREMIČNINE iz Pogodbe o posredovanju pri prometu  z nepremičninami sprejme na podlagi Zakonika o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr Uradni list RS, št. 72/06 – uradno prečiščeno besedilo in 49/11 ) in Obligacijskega zakonika (OZ Uradni list RS, št. 83/01) sledeče

SPLOŠNE POGOJE POSLOVANJA PRI POSREDOVANJU V PROMETU Z NEPREMIČNINAMI

1)    VELJAVNOST SPLOŠNIH POGOJEV

Splošni pogoji poslovanja so sestavni del vsake pogodbe o posredovanju, sklenjene med nepremičninsko družbo ( RAZGLEDI NEPREMIČNINE) in naročiteljem. V primeru, da pogodba o posredovanju vsebuje določila, ki so v nasprotju s splošnimi pogoji, veljajo določila iz pogodbe o posredovanju nepremičnin.

2)    POMEN POSAMEZNIH UPORABLJENIH POJMOV

Nepremičninska agencija: je gospodarska družba, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami.

Naročitelj: Fizična oseba ali pravna oseba, ki je z nepremičninsko agencijo sklenila pogodbo o posredovanju.

Pogodba o posredovanju: pisna pogodba, s katero se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev pogodbe o prodaji, nakupu, najemu ali oddaji določene nepremičnine, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena.

Nepremičninski posrednik: dela in naloge nepremičninskega posrednika opravlja oseba, ki ima licenco in je zaposlena pri nepremičninski družbi ali ima z njo sklenjeno pogodbo o sodelovanju. Posrednik, ki bo opravljal oglede in ostale operativne naloge, je skupaj s podatki o veljavni licenci naveden v posamezni pogodbi o nepremičninskem posredovanju.

3)    OPIS POSLOV

Posli, ki jih nepremičninska družba opravi za naročitelja proti plačilu provizije, so:

  • z ogledi preveri dejansko stanje nepremičnine;
  • preveri pravno stanje nepremičnine, kar pomeni, da od lastnika nepremičnine pridobi dokumentacijo, iz katere je razvidna lastninska pravica na nepremičnini ter v uradnih evidencah preveri obstoj morebitnih pravic tretjih oseb na tej nepremičnini;
  • sklene pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami;
  • razišče razmere na trgu in skupaj z naročiteljem sporazumno določi okvirno ceno, po kateri naj bi se nepremičnina prodala, kupila, oddala ali najela;
  • išče priložnosti za sklenitev nameravanega posla in nanje opozori naročitelja;
  • poskrbi za oglaševanje nameravanega pravnega posla v medijih po svoji ustaljeni praksi, s katero je naročitelj seznanjen in se s takšnim oglaševanjem strinja;
  • organizira in po potrebi vodi oglede nepremičnine;
  • naročitelja obvešča o vseh posebnih okoliščinah nameravanega posla; predvsem o tržnih razmerah, ki so pomembne za določitev cene nepremičnine, o vsebini predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe, o višini in vrsti davčnih obveznosti, o višini stroškov notarske overitve podpisov, vpisu v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroških v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ter o morebitnih tveganjih, povezanih z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, vpisanimi stvarnimi pravicami oziroma drugimi pravicami drugih oseb na nepremičnini oziroma drugimi morebitnimi neurejenimi pravnimi razmerji;
  • si prizadeva poiskati in vzpostaviti stik med naročiteljem in tretjo osebo, ki se bo z naročiteljem pogajala za sklenitev nameravanega posla;
  • svetuje pri pridobitvi cenitve, ki jo sestavi sodni ali pooblaščeni cenilec;
  • sodeluje pri pripravah za sklenitev nameravanega posla;
  • sodeluje pri urejanju zapisa potrebne listine o dogovorjenem poslu (pogodbe, predpogodbe, ipd.) pri pooblaščeni odvetniški pisarni ali univ. dipl. pravniku, kateremu sporoči o tej zadevi potrebne podatke;
  • če se stranki tako dogovorita, pripravi in izpolni obrazce v zvezi s prenosom lastništva nepremičnine (davčna prijava ipd.);
  • sodeluje pri organizaciji sestanka za overitev podpisov na listinah o sklenjenih poslih;
  • ima v hrambi stvari, ki sta mu jih zaupala naročitelj in tretja oseba (npr. originalno dokumentacijo in ključ), vse do sklenitve nameravanega posla; v primerih, ko se naročitelj in tretja oseba tako dogovorita, pa tudi v času po sklenitvi posla (npr. do dokončne izpolnitve obveznosti iz sklenjenega posla);
  • po posebnem dogovoru spremlja izpolnjevanje sklenjenega posla, predvsem glede plačil posameznih obrokov, kadar je dogovorjeno obročno plačevanje;
  • v primerih, da ga naročnik za to pooblasti z izrecnim pisnim pooblastilom, sprejme izpolnitev obveznosti iz sklenjenega posla;
  • sestavi potrdilo o delni ali celotni izpolnitvi denarne obveznosti iz sklenjenega posla, kot je npr. potrdilo o plačilu delne ali celotne pogodbene vrednosti;
  • sodeluje pri primopredaji nepremičnine in o tem sestavi primopredajni zapisnik.

V tem členu našteti posli so vključeni v ceno posredovanja. Če katerega od navedenih poslov opravi naročitelj sam ali so nepotrebni, to ne vpliva na višino dogovorjene provizije. V kolikor naročitelj enostransko predčasno prekine pogodbo o posredovanju, se v tem členu zgoraj navedeni posli zaračunajo v skladu z veljavnim cenikom na dan prekinitve pogodbe o posredovanju.

Storitve, ki niso opisane v 1. odstavku tega člena, so predmet dodatnega dogovora in posebnega plačila.

4)    PROVIZIJA

V primeru posredovanja pri prodaji oziroma nakupu ali pri menjavi nepremičnine ima nepremičninska družba pravico do provizije v višini 4% pogodbene vrednosti. Provizijo plača naročitelj, razen če se stranke  dogovorijo drugače.

V primeru posredovanja pri prodaji ali nakupu nepremičnine, katere vrednost je nižja od 10.000,00 EUR, je provizija nepremičninske družbe določena v fiksnem znesku 400,00 EUR.

V primeru posredovanja pri oddaji oziroma najemu nepremičnine ima nepremičninska družba pravico do provizije najmanj v višini ene mesečne najemnine oz. najmanj 250,00 EUR.

V posredniški pogodbi se lahko nepremičninska družba in naročitelj dogovorita tudi za plačilo v drugačnem znesku.

Višina provizije, navedena v tem členu, ne vsebuje DDV. Ker je nepremičninska družba zavezanec za plačilo DDV, je treba k navedeni ceni prišteti še 22% DDV.

V provizijo prav tako niso vštete takse, davki, notarske in druge dodatne storitve.

5)     ENERGETSKA IZKAZNICA

Naročitelj s podpisom posredniške pogodbe potrjuje, da ga je nepremičninska družba seznanila z določbami Energetskega zakona, ki se nanašajo na energetsko izkaznico, pri čemer je bil še zlasti opozorjen na dejstvo:

da morajo energetsko izkaznico zagotoviti lastniki stavb ali posameznih delov stavb, za stavbe ali posamezne dele stavb, ki se zgradijo, prodajo ali oddajo najemniku, ki pred najemom v stavbi ali njenemu posameznem delu ni imel prijavljenega stalnega ali začasnega prebivališča

da mora pri prodaji in oddaji stavbe ali njenega posameznega dela v najem lastnik zagotoviti, da se pri oglaševanju navedejo energijski kazalniki energetske učinkovitosti stavbe ali njenega posameznega dela iz energetske izkaznice

da so predpisane sankcije za lastnika stavbe ali njenega posameznega dela v primeru neizpolnjevanja obveznosti v zvezi z energetsko izkaznico

6)    SKLENITEV POGODBE O ESKLUZIVNEM POSREDOVANJU

Naročitelj in nepremičninska družba lahko skleneta tudi pogodbo o ekskluzivnem posredovanju. V tem primeru naročitelj v času veljavnosti posredniške pogodbe ne sme v zvezi z istim poslom oziroma v zvezi z isto nepremičnino skleniti posredniške pogodbe z drugo nepremičninsko družbo, preko nje, kogarkoli tretjega ali sam oglaševati ali prodajati iste nepremičnine. Nepremičninska družba lahko v primeru ekskluzivnega posredovanja prenese storitev posredovanja na druge nepremičninske družbe po svoji izbiri, pri čemer je naročitelj v poslovnem razmerju le z nepremičninsko družbo, je pa upravičen od nepremičninske družbe pridobiti podatke o drugih nepremičninskih družbah, na katere je nepremičninska družba prenesla storitve posredovanja.

7)     DOLŽNOST OBVEŠČANJA

Naročitelj, ki prodaja ali oddaja nepremičnino, je dolžan nepremičninsko družbo obvestiti o vseh okoliščinah, ki so pomembne za opravljanje storitve posredovanja. Predvsem jo mora natančno in pošteno seznaniti s pravnim stanjem nepremičnine, izročiti fotokopije in omogočiti vpogled v izvirnike pomembnih listin. Nepremičninsko družbo mora obvestiti o pravnih napakah nepremičnine in o morebitnih pravicah drugih oseb na nepremičnini, tako vpisanih kot nevpisanih v zemljiški knjigi, pogodbeno ali originalno pridobljenih ter jo pošteno seznaniti z dejanskim stanjem nepremičnine in z vsemi stvarnimi napakami nepremičnine.

8)    ODGOVORNOST ZA ŠKODO

Nepremičninska družba ima zavarovano odgovornost za škodo v skladu z določili Zakona o nepremičninskem posredovanju, in sicer v znesku 150.000 EUR za posamezen primer, oziroma 350.000 EUR za vse zavarovalne primere v tekočem letu pri Zavarovalnici Maribor d.d., št. police 511-0141479.

9)    OBVESTILO O SKLENJENEM POSLU

Naročitelj je dolžan nepremičninsko družbo nemudoma oz. najkasneje v 48 urah obvestiti, če je posel sklenjen z osebo, s katero ga ni seznanila nepremičninska družba, ter o podrobnostih tega posla, in nepremičninski družbi izročiti fotokopijo pogodbe, sicer nosi stroške nadaljnjega posredovanja, pri čemer ti stroški ne smejo presegati 1/4 predvidene posredniške provizije.

10) STIK MED NAROČNIKOM IN TRETJO OSEBO

Nepremičninska družba lahko med naročiteljem in tretjo osebo vzpostavi stik na različne načine. Šteje se, da je nepremičninska družba med obema vzpostavila stik, če:

  • organizira njun sestanek v svojih prostorov ali izven njih;
  • naročitelju ali tretji osebi posreduje kateri koli podatek o naslovu, sedežu, številki telefona ali telefaksa, naslovu elektronske pošte tretje osebe oziroma naročitelja;
  • opravi ali organizira ogled nepremičnine s tretjo osebo;
  • tretji osebi posreduje podatke o nepremičnini (lokacija nepremičnine, parcelna št.,…), ki z vpogledom v javne evidence omogočajo pridobitev podatkov o lastniku – naročitelju;
  • ali če stranki seznani na drug primeren način

11) POSREDOVANJE ZA OBE STRANKI

Nepremičninska družba lahko posreduje za obe stranki. Pri opravljanju storitev posredovanja nepremičninska družba v enaki meri skrbi za zaščito interesov tako naročitelja kot tudi tretje osebe, s katero je posrednik vzpostavil stik.

12) PRENOS STORITEV POSREDOVANJA NA DRUGO NEPREMIČNINSKO DRUŽBO

Nepremičninska družba lahko storitev posredovanja delno ali v celoti prenese na druge nepremičninske družbe. V takšnem primeru ostane naročitelj v pogodbenem razmerju z nepremičninsko družbo, s katero je sklenil pogodbo o posredovanju, ta pa mora naročitelju na njegovo zahtevo izročiti seznam nepremičninskih družb, na katere prenaša naročilo.

13) STROŠKI

Če naročitelj s posebnim pisnim dogovorom oziroma naročilom naroči nepremičninski družbi pridobitev manjkajoče dokumentacije ali druge storitve, plača za te storitve stroške po veljavnem ceniku nepremičninske družbe. Posebej se plačajo zlasti naslednje storitve:

  • stroški sodnih in upravnih taks oziroma pristojbin pri pridobivanju zemljiškoknjižnih izpiskov, kopij katastrskega načrta, urbanističnih informacij in drugih podatkov iz uradnih evidenc;
  • stroški, ki nastanejo s pridobivanjem manjkajoče dokumentacije o nepremičnini, ki je lastnik ne predloži posredniku, je pa pri posredovanju oziroma sklepanju poslov potrebna;
  • stroški cenilcev in izvedencev;
  • stroški overitve podpisov;
  • stroški tistih poslov nepremičninske družbe, ki niso našteti v 2. členu teh splošnih pogojev, ter posebne ali neobičajne stroške, če nastanejo pri delu nepremičninske družbe;
  • zemljiškoknjižne predloge za vpis ali izbris zaznamb, predznamb ali vknjižb stvarnih pravic v zemljiški knjigi pristojnega sodišča;
  • sodelovanje pri prenosu naročniških razmerij za elektriko, telefon, plin in druge komunalne storitve za novega lastnika ali najemnika;
  • stroški sestave pogodb, predpogodb

V primeru, da nepremičninska družba in naročitelj skleneta pogodbo o posredovanju in pogodbo naročitelj prekine pred iztekom dogovorjenega časa, mora nepremičninski družbi povrniti dejanske stroške, ki jih je nepremičninska družba imela z naročenim poslom po veljavnem ceniku.

Naročitelj mora nepremičninski družbi povrniti stroške oziroma škodo, ki je nastala, ker je naročitelj kršil obveznosti iz posredniške pogodbe ali teh pogojev. To velja posebej za kršitev obveznosti iz 5. in 7. člena teh splošnih pogojev (seznanitev posrednika s pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine, obvestilo posredniku o sklenjenem poslu), pa tudi za vse ostale kršitve.

14)  PRIDOBITEV PRAVICE DO PROVIZIJE

Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje (posredniške provizije) takrat, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. Če stranki pogodbe, pri sklenitvi katere je sodelovala nepremičninska družba, kasneje odstopita od sklenjene pogodbe, nepremičninska družba obdrži plačano provizijo. V primeru zamude s plačilom mora naročitelj plačati zakonite zamudne obresti od zapadlosti terjatve nepremičninske družbe do plačila.

V primeru, da nepremičninska družba najde nekoga tretjega, ki je pripravljen z naročiteljem pod njegovimi pogoji v zvezi z nepremičnino, ki je predmet posredniške pogodbe, skleniti pravni posel, vendar naročitelj iz osebnih razlogov pogodbe noče skleniti, je naročitelj nepremičninski družbi dolžan plačati posredniško provizijo, kot da bi bil posel, v katerem je nepremičninska družba posredovala, sklenjen.

15)  POSLOVNA SKRIVNOST

Kakršnekoli informacije v zvezi z nepremičninami iz te pogodbe o posredovanju  in prizadevanji nepremičninske družbe za sklenitev pogodbe, ki jih naročitelj izve od nepremičninske družbe, so poslovna skrivnost. Če naročitelj uporabi omenjene informacije tako, da z njimi seznani tretje osebe, je dolžan nepremičninski družbi plačati provizijo, ne glede ali je bila pogodba z nepremičninsko družbo sklenjena.

16)  SKLENITEV POGODBE BREZ VEDNOSTI NEPREMIČNINSKE DRUŽBE

V kolikor naročitelj brez vednosti nepremičninske družbe sam sklene pogodbo z nasprotno stranko, s katero ga je seznanila nepremičninska družba, ali z njegovim partnerjem oz. ožjim družinskim članom, ali če to pogodbo sklene naročiteljev zakonski partner ali ožji družinski član, in sicer v času trajanja posredniške pogodbe in tudi po prenehanju trajanja posredniške pogodbe, mora naročitelj nepremičninski družbi zraven provizije plačati še pogodbeno kazen v višini 2% pogodbene cene sklenjenega posla in stroške izterjave. Če pa je dejanska škoda, ki jo je utrpela nepremičninska družba, večja, mora naročitelj povrniti vso nastalo škodo.

17)  PRAVICA DO PRIDOBITVE PODATKOV

Nepremičninska družba ima z namenom zaščite interesov naročitelja, v skladu z zakonom pravico urejati plačilni promet, od Banke Slovenije pridobiti podatke o blokiranih transakcijskih računih fizičnih oseb, ki nastopajo kot naročitelji ali kot tretje osebe v prometu z nepremičninami.

18)  ČAS TRAJANJA POGODBE O POSREDOVANJU

Posredniško pogodbo skleneta nepremičninska družba in naročitelj za dobo devetih (9) mesecev in jo lahko sporazumno večkrat podaljšata. Šteje se, da je posredniška pogodba podaljšana za nadaljnjih devet (9) mesecev, če naročitelj v roku osmih (8) dni pred potekom pogodbeno določenega roka s priporočenim pismom ni obvestil posrednika, da se s podaljšanjem pogodbenega roka ne strinja. S posredniško pogodbo se lahko o času trajanja pogodbe dogovorita tudi drugače. Posredniško pogodbo lahko stranki kadarkoli odpovesta, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem. Pogodbo je treba odpovedati pisno z 8-dnevnim odpovednim rokom. V primeru, da naročitelj pogodbo odpove v času pred njenim potekom, je dolžan nepremičninski družbi plačati do tedaj nastale stroške po veljavnem ceniku družbe, vendar največ do 1/4 višine dogovorjene posredniške provizije ter pripadajoči DDV.

Za reševanje morebitnih sporov, ki jih pogodbeni stranki posredniške pogodbe ne bi uspeli rešiti sporazumno, je pristojno sodišče v RS.